物流園區(qū)開(kāi)發(fā)在投資決策過(guò)程中，開(kāi)發(fā)潛力分析、投資可行性研究、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、規(guī)劃、推廣策劃、設(shè)計(jì)方案等，都是以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)的。中港物流園區(qū)項(xiàng)目應(yīng)該在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研獲得大量翔實(shí)的第一手材料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用定性與定量分析方法、預(yù)測(cè)方法、比較分析等方法，進(jìn)行研究分析得出物流園區(qū)的可能及未來(lái)發(fā)展情況。

    據(jù)中港貨運(yùn)方面專家介紹，實(shí)地調(diào)研的內(nèi)容主要包括：對(duì)項(xiàng)目地及其周邊情況進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)其區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)狀況等來(lái)判斷當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求；對(duì)周邊同類及不同類的物流園區(qū)進(jìn)行調(diào)查，避免同質(zhì)化；對(duì)當(dāng)?shù)氐母黝愂袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)查，摸清當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平，這直接關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)成本、銷售價(jià)格和出租價(jià)格等等；對(duì)不地物流的基本情況和需求進(jìn)行調(diào)研。

    而在政府關(guān)系方面，中港物流專家表示需要跟當(dāng)?shù)氐陌l(fā)改部門(mén)、商務(wù)部門(mén)、規(guī)劃局、土地管理部門(mén)和交通局等單位進(jìn)行約談，主要了解當(dāng)?shù)厣婕俺鞘幸?guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面的一些政策。

    一家專門(mén)從事物流規(guī)劃咨詢服務(wù)公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行著手：當(dāng)?shù)卣恼w規(guī)劃，例如準(zhǔn)備建設(shè)和批準(zhǔn)建設(shè)的物流園區(qū)有多少；現(xiàn)有物流園區(qū)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的進(jìn)展情況，包括政府的相當(dāng)稅收政策；當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向，了解其今后將扶持或者弱化哪些產(chǎn)業(yè)；當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施配套情況，比如道路交通是否有拓建的計(jì)劃；當(dāng)?shù)卣欠裼形锪鞣矫娴姆龀终叩鹊取?/p>

    該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這些都需要在跟政府實(shí)際接觸的過(guò)程中了解清楚。

某大型中港 物流地產(chǎn)企業(yè)（國(guó)企）投資發(fā)展部經(jīng)理透露，項(xiàng)目前期的調(diào)研工作，需要花費(fèi)很大的精力，但是其重要性不言而喻。

    “我們調(diào)研周期一般是2個(gè)月的時(shí)間。我們?cè)陧?xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研主要針對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局現(xiàn)狀等等。在做決策之前，以前期市場(chǎng)調(diào)研為核心，把收集到的信息進(jìn)行匯總，形成報(bào)告。對(duì)于項(xiàng)目選址，我們考慮最多的是交通狀況和城市規(guī)模，其次是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策環(huán)境、政府誠(chéng)信、客戶需求等。”該經(jīng)理表示。

    在市場(chǎng)調(diào)研的具體操作方面，中港物流負(fù)責(zé)人介紹道：“一般來(lái)說(shuō)，我們每個(gè)項(xiàng)目有3個(gè)調(diào)研組，其中2個(gè)負(fù)責(zé)在項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研，另外1個(gè)負(fù)責(zé)對(duì)周邊地區(qū)情況進(jìn)行摸底調(diào)研，基本每組配備2位調(diào)查員。實(shí)地調(diào)研的時(shí)間都是3周左右，基本都是白天出門(mén)找材料，晚上匯總，最后大約還需一周時(shí)間進(jìn)行資料匯總。所以我們的調(diào)研周期在1個(gè)月左右，需要5*7個(gè)調(diào)查員。”

    同樣是實(shí)地調(diào)研，還要考慮到中港物流園項(xiàng)目大小及深度。有的5天時(shí)間就可以完成，有的需要的時(shí)間則比較長(zhǎng)。